2025年中央一号文件再次明确"禁止城镇居民到农村购买农房、宅基地"，这一政策红线直接影响了农村房屋交易市场的法律秩序。根据最高人民法院统计，2025年上半年涉及宅基地买卖合同无效的案件同比增长37%，其中83%的买方为城镇居民。本文结合最新司法判例与法律条文，系统解析合同无效后的责任划分问题。

一、法律责任认定依据

(一)合同无效的法定情形

根据《土地管理法》第62条与《民法典》第363条，宅基地使用权具有严格身份属性：

主体资格限制：仅限本集体经济组织成员享有，城镇居民通过任何形式(包括"以租代售""合作建房")取得均属违法

用途管制要求：禁止改变宅基地居住用途，某村民将宅基地改建为民宿被判令恢复原状并罚款12万元

程序合规要件：必须履行"申请-公示-审批-验收"四步流程，未批先建案件占2025年土地违法案件总数的41%

(二)责任划分原则

参照《最高人民法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》第1条，2025年新受理案件适用如下规则：

财产返还义务：灵宝市人民法院判决的许某案中，卖方需返还3.3万元定金，买方需腾退房屋

过错责任分担：长治市潞州区法院判决的阎某案中，卖方承担70%责任(赔偿22.4万元)，买方承担30%责任(承担修缮费用)

信赖利益保护：北京房山法院对何某波案的评估显示，涉案宅院区位价值达68.47万元，最终判决卖方赔偿买方30万元

二、典型案例分析

案例一：城镇居民购买宅基地案

案情：2025年6月，王某(城镇居民)与李某签订20年宅基地租赁合同，投入45万元建房后被判合同无效

判决要点：

依据《土地管理法》第77条，责令拆除违法建筑并罚款(按耕地开垦费5倍计算)

参照《民法典》第157条，卖方李某需返还45万元建房款，但买方王某需支付房屋使用费(按当地租金标准计算)

案例二：农村房屋连环交易案

案情：村民张某将宅基地卖给同村赵某，赵某转卖给城镇居民刘某，引发三重纠纷

判决要点：

首次交易有效(同村成员间流转)，二次交易无效

赵某需返还刘某购房款，张某在赵某无法履行时承担补充赔偿责任

依据《民法典》第537条，刘某可主张张某与赵某存在恶意串通，但需举证证明

三、实务操作建议

(一)卖方风险防范

资格审查：核对买方户口本原件，确认是否为本集体经济组织成员

用途承诺：在合同中明确"不得改变房屋居住用途"条款

程序合规：留存建房审批文件、竣工验收证明等原始材料

(二)买方救济路径

财产保全：起诉时申请查封房屋，防止卖方转移财产

损失举证：保存建房支出凭证、评估报告等证据

过错抗辩：主张卖方存在故意隐瞒权属瑕疵等情形

结语

2025年司法实践呈现"严守政策红线，兼顾实质公平"的裁判导向。在宅基地"三权分置"改革背景下，买卖双方更需树立法治意识：卖方应杜绝侥幸心理，买方须摒弃投机心态，共同维护农村土地市场秩序。