李先生看中一套总价97万元的房产，在中介撮合下与房主老张达成口头协议，先后支付了33万元。但随后发现房屋竟登记在老张未成年的儿子名下，导致无法过户。协商无果后，小李将老张和中介告上法庭。法院最终判决老张返还33万元购房款及利息。为何口头协议不被法律保护?未成年人的房产交易存在哪些风险?下面请本案代理律师为我们深入剖析法律要点。

北京京云律师事务所主任，王兴华律师表示：

首先，口头协议违反法律强制性规定。根据民法典规定，房地产属于不动产，其物权变动需依法登记，而登记的基础是合法有效的书面合同，法律要求采用书面形式的合同，未采用书面形式且未能实际履行的，合同不成立。本案中，虽然，李先生支付了33万元房款，但卖方未完成过户这一核心义务，且未成年产权人未参与交易，导致合同主要义务无法履行。

因此，我方代理李先生请求法院认定双方未形成合法有效的买卖合同关系，老张收取的款项构成不当得利，应予返还。其次，房屋登记在老张未成年的儿子名下，依据《民法典》第三十五条，监护人处分未成年人财产必须为维护被监护人利益，且不得损害其权益。本案中，老张既未提供证据证明售房是为子女利益，也未取得未成年人其他法定代理人的共同签字确认。我们通过调取不动产登记信息，证明产权人与实际交易主体不符，进一步揭示交易存在的障碍。最终，法院采纳了我们的建议，判决被告返还钟先生33万的购房款及利息。