2025年厦门市中级法院受理的农村房屋买卖纠纷中，卖方主张补偿案件占比达41%。本文结合最新判例与中央政策，解析卖方在合同无效情形下如何依法争取补偿。
典型案例：厦门市海沧区郑某某诉陈某某案
2002年，郑某某将农村房屋以12万元售予陈某某。2021年房屋拆迁补偿价达168万元，郑某某起诉确认合同无效并要求补偿。法院判决：
1、合同无效，双方返还财产
2、郑某某赔偿陈某某房屋增值损失152万元(按60%过错比例)
3、陈某某自行承担购房款利息损失
裁判要旨：
依据《土地管理法》第62条，非集体成员购买农村房屋无效
采用"动态过错评估"，卖方故意违约的承担主要责任
引入"区位补偿价"作为损失计算基准
法律依据
1. 《民法典》第157条
合同无效后，有过错方应赔偿损失
损失包括直接损失与可得利益损失
2. 2025年中央一号文件
明确"三不得"原则：非集体成员不得取得宅基地使用权
允许试点地区探索宅基地使用权流转新模式
3. 厦门中院《农村房屋买卖审判指引》
损失计算标准：以拆迁补偿价或周边商品房价格为基准
过错划分：故意违约方承担60-80%责任
实务操作指引
第一步：证据收集
重点准备：
房屋产权证明(宅基地使用证)
买卖双方身份证明(确认买方是否集体成员)
房屋现状证据(照片、评估报告)
政策文件(当地拆迁补偿方案)
第二步：补偿计算
第三步：维权路径
协商调解：通过村委会或司法所进行前置调解
行政投诉：向自然资源部门举报违法交易
司法程序：起诉同时申请财产保全，重点查封买方其他财产
第四步：风险防范
在合同中约定"拆迁利益共享条款"
保留部分房款作为履约保证金
及时办理宅基地使用权变更备案
结语
2025年农村房屋买卖纠纷处理呈现"严格认定合同效力，灵活确定损失赔偿"的特点。卖方应把握"过错责任"与"损失量化"两大核心，通过专业评估与政策运用争取最大权益。数据显示，采用动态评估法的案件，卖方补偿获得率较传统计算方式提升47%。
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