“父母以监护人身份，偷偷将孩子名下房产无偿过户并出售，孩子却不知情!”——这是2023年北京海淀法院审理的真实案例。法院判决：监护人无权擅自处分未成年子女财产，赠与合同无效，需赔偿损失。本文结合法律条文与案例，揭秘父母擅自处分财产的法律风险，教你如何维权!

房产是怎么被 “偷卖” 的？

案件时间线：

2007年：小王父母出资购买房产，登记在小王名下。

2016年：父母离婚，法院判决房产归小王个人所有(依据《民法典》第1063条：遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产属个人所有)。

2016年12月：父亲王先生利用监护人身份，伪造小王签名签订《赠与合同》，将房产过户至自己名下。

2017年1月：王先生以1160万元出售房产，钱款转入个人账户。

2023年：小王查询房产信息时发现真相，立即起诉父亲。

关键证据：

法院离婚判决书明确房产归属;

赠与合同签订时小王已满14周岁，具备部分民事行为能力，但未签署任何文件;

1160万元售房款未用于小王教育、医疗等必要支出。

法律利剑出鞘

法院判决核心逻辑：

监护人职责的法定边界

根据《民法典》第35条："监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。"

本案中：王先生声称"卖房为女儿留学"，但无法提供任何留学费用支出证明，且1160万元全部流入个人账户，明显超出"维护被监护人利益"范畴。

赠与合同的效力认定

《民法典》第144条明确："无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。"第145条补充："限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效;实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。"

本案中：小王签订赠与合同时已14周岁，属于限制民事行为能力人。该合同涉及房产这种重大财产处置，既非纯获利益行为，也未得到小王事后追认，更未经过法定程序(如法院特别程序批准)，因此自始无效。

财产侵权赔偿责任

《民法典》第1165条规定："行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。"第1184条明确财产损失计算方式："按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。"

本案中：法院认定王先生存在主观故意，且1160万元为房产出售时的合理市场价，故判决全额赔偿。

维权攻略

第一步：立刻固定证据

收集房产登记信息(证明房子原本在孩子名下)、处置记录(买卖合同、过户凭证);

保存与监护人的沟通记录(微信、短信、通话录音)，让对方承认处置行为;

若有法院此前的财产归属判决(如离婚判决)，务必留存原件。

第二步：向公证处或房管局投诉

如果是通过虚假公证、隐瞒情况办理的过户，可以向公证处投诉撤销公证，或向房管局投诉要求撤销过户登记(若买房人是恶意的，房管局可依法撤销)。

第三步：及时起诉，追回损失

起诉请求：确认处置合同(赠与、买卖、抵押)无效;要求监护人赔偿损失(房款或房产价值);

时效提醒：诉讼时效是 3 年，从发现财产被处置之日起算，别因 “顾念亲情” 拖延，错过时效可能追不回损失;

特殊情况：如果孩子未满 18 岁，可由另一方监护人(如母亲)作为法定代理人提起诉讼。

法律警示

监护人职责：

监护人应以保护被监护人利益为前提，不得擅自处分财产;

《民法典》第35条明确监护人职责边界。

未成年人财产权保护：

未成年人财产受法律保护，任何人不得侵犯;

《民法典》第1127条强调监护人职责。