2025年，随着乡村振兴战略推进，宅基地纠纷案件呈上升趋势。北京市通州区一起继承纠纷案中，法院通过精准界定遗产范围与补偿计算标准，为宅基地买卖无效后的利益分割提供了司法范例。本文结合典型案例与最新法规，解析拆迁补偿分割的法律依据与实践难点。

一、典型案例：赵阳诉赵刚、赵婷拆迁补偿分配案

案情回顾

北京市通州区赵阳与赵刚系兄弟，其父赵志国(1986年去世)与母刘英(2018年去世)留有通州区X号院落。2023年，该院落因道路工程被纳入征收范围，赵刚作为宅基地实际使用人与台湖镇政府签订补偿协议，获补偿款2356950元及三套安置房。赵阳以继承房屋产权为由，诉请分割补偿款。

法院审理焦点

遗产范围认定

生效判决确认赵阳继承前排正房西数第一、二间七分之一产权份额。

拆迁补偿中，房屋重置成新价、宅基地区位补偿价等是否属于遗产?

补偿款计算标准

宅基地区位补偿价按550.16㎡计算为1656054元，如何分配?

未达宅基地控制标准补助费、提前搬家奖励费等项目归属?

裁判结果

法院判决赵刚、赵婷给付赵阳补偿款70938.96元，驳回其他诉求。核心依据：

房地一体原则：赵阳继承的房屋产权对应宅基地使用权利益，虽非集体经济组织成员，仍可分得区位补偿价。

补偿项目区分：房屋重置成新价按面积比例分配，奖励费因被继承人已去世不予支持。

二、法律解析：宅基地买卖无效后的利益分割规则

1. 宅基地使用权与房屋产权的分离处理

根据《土地管理法》第六十二条，宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有。但《民法典》第三百五十六条明确，建设用地使用权转让时，附着物一并处分。司法实践中，法院通常采用“房地分离”原则：

房屋产权：通过继承或买卖取得的房屋份额，可依法转化为拆迁补偿。

宅基地权益：非集体成员原则上无权分得区位补偿，但基于房屋所有权可获部分利益。

2. 2025年最新司法动态

最高法指导案例(2025年第121号)：明确宅基地买卖无效后，买受人仅能主张房屋重置价，不得要求分割区位补偿。

北京高院意见：2025年《北京市宅基地纠纷审判指引》规定，非集体成员继承房屋的，可按房屋面积占宅基地比例分得补偿款。

三、实务建议：如何避免利益分割纠纷?

事前协议：宅基地买卖或继承时，明确约定拆迁补偿分配方案。

证据留存：保留产权证明、评估报告、补偿协议等，避免举证困难。

法律途径：对补偿方案有异议的，应在公告期内申请听证或提起诉讼。

结论

宅基地买卖无效后，拆迁补偿分割需区分房屋产权与宅基地权益。2025年司法实践强调“房地分离”原则，非集体成员可通过继承房屋获得部分补偿。建议当事人提前约定分配方案，并留存关键证据，以维护合法权益。