2025年，珠海市香洲区某村民自建房因未取得房产证，被当地政府以“违法建筑”为由强制拆除，屋内财物损毁价值超50万元。村民通过行政诉讼，最终确认强拆行为违法，并获赔80万元。这一案例揭示无证房被强拆的核心争议：房屋性质认定与强拆程序合法性。本文将从法律定性、维权路径、赔偿标准三个维度，结合《城乡规划法》及最高院判例，为权利人提供实操指南。

一、无证房的法律定性：违法建筑≠必拆

违法建筑的认定标准

根据《城乡规划法》第64条，未取得建设工程规划许可证或未按许可建设的房屋，属违法建筑。但需区分以下情形：

历史遗留问题：2008年《城乡规划法》实施前建设的房屋，因当时法规不完善，不能简单认定为违建。

合规但未办证：房屋符合规划要求，仅因手续不全未取得房产证，可通过补办手续合法化。

强拆的合法性要件

即使房屋被认定为违建，行政机关强拆也需满足：

作出《责令限期拆除决定书》并送达;

催告当事人履行义务;

作出《强制执行决定书》并公告;

强制拆除时制作财物清单并录像。

案例分析：珠海某村民胜诉关键

2025年，珠海市香洲区村民张某房屋建于2005年，未取得房产证。政府未履行催告程序即强拆，法院判决强拆违法，理由如下：

房屋建设于《城乡规划法》实施前，属历史遗留问题;

政府未提供证据证明房屋影响规划实施;

强拆前未制作财物清单，导致屋内物品损毁无法鉴定。

二、维权法律途径与实操步骤

行政复议

申请条件：自知道强拆行为之日起60日内，向上一级行政机关或同级政府申请复议。

复议请求：确认强拆违法，责令赔偿损失。

证据材料：强拆现场照片、视频、财物清单、政府文件等。

行政诉讼

起诉期限：自知道强拆行为之日起6个月内，向法院提起诉讼。

诉讼策略：

主张强拆程序违法(如未催告、未公告);

主张房屋属合法财产，强拆行为超越职权;

申请法院调取政府强拆时的执法记录仪视频。

国家赔偿申请

申请条件：复议或诉讼确认强拆违法后，向赔偿义务机关(通常为区政府)提出赔偿申请。

赔偿范围：

房屋价值损失：按强拆时市场价赔偿;

屋内财物损失：需提供购买凭证或评估报告;

临时安置费：按当地租房标准支付。

案例分析：北京某企业强拆赔偿计算

2024年，北京市朝阳区某企业厂房因未取得规划许可被强拆，法院判决赔偿如下：

房屋价值：按周边同类厂房租金标准，赔偿3年经营损失;

设备损失：委托评估机构鉴定，赔偿重置成本;

停产停业损失：按企业上年度纳税额的50%赔偿。

三、证据收集与赔偿计算要点

关键证据清单

房屋合法性证据：建房审批手续、购买合同、缴费凭证、村委会证明等;

强拆过程证据：报警记录、现场照片、视频、证人证言;

财物损失证据：购物发票、评估报告、财物清单。

赔偿计算方法

房屋价值：参照周边同类房屋市场价，或申请法院委托评估;

财物损失：按“谁主张，谁举证”原则，权利人需提供初步证据;

过渡期费用：按当地租房标准，计算至重新获得安置房之日止。

风险防范建议

避免自行拆除：即使房屋被认定为违建，也应等待政府依法处理;

及时委托律师：强拆发生后，立即咨询专业律师，制定维权方案;

关注程序合法性：重点审查政府是否履行催告、公告等程序。

结语

无证房被强拆的维权需把握“黄金6个月”起诉期，通过行政复议、诉讼确认强拆违法，再申请国家赔偿。权利人应提前收集房屋合法性证据，强拆时固定现场证据，必要时委托律师介入。随着《行政强制法》及《国家赔偿法》的完善，无证房权利人的合法权益将得到更充分保障。